前三季度，河南房地產開發投資同比增長13.7%，低於全國的15.4%；河南商品房銷售面積同比下降9.8%，高於全國的4%。同時，截至9月底，鄭州市非住宅累計可售面積達到410.24萬平方米，同比增長71.58%，占商品房累計可售面積的53.08%，庫存首次超過商品住房。目前房地產市場怎麼判斷，後市走勢如何？昨日，河南省房地產業商會邀請專家學者、業內人士等，對市場走勢進行分析，這也是我省行業商協會首次組織市場分析會，為政府和開發企業決策提供參考。記者 胡審兵/文 馬健/圖
數據
全省房地產投資額創三年多新低
據介紹，今年前三季度，全省房地產開發企業完成投資額增速比上年同期回落18.4個百分點，投資增速再創新低，為2009年6月以來的最低增速。
分類型看，住宅類投資占比持續下降，其對房地產開發投資的貢獻率明顯降低。據統計，前三季度，我省住宅投資額為1512.78億元，對房地產開發投資的貢獻率僅為35.3%。同時，全省的住宅新開工面積首次出現下降。
全省18個省轄市中，除開封、商丘和周口外，其餘15個市商品房銷售面積均出現下降，其中安陽、新鄉、焦作、濮陽、漯河及濟源的降幅超過20%。作為限購城市，鄭州前三季度商品房銷售面積734.09萬平方米，同比下降3.2%，拉動全省下降0.8個百分點。
鄭州前9個月市區房地產走勢
月份 住宅(套) 價格(元/平方米) 非住宅(間) 價格(元/平方米)
1月 2007 5799 344 11541
2月 3492 5945 398 12286
3月 7370 6010 617 13061
4月 6342 6188 543 15986
5月 9291 6436 1232 13989
6月 8972 6691 1128 13943
7月 10040 6854 921 13861
8月 9567 6523 708 13392
9月 9089 6491 811 12413
分析
鄭州房價不具備大幅上漲的勢頭
河南財經政法大學教授劉社分析，從前三季度河南以及全國的數據來看，房地產開發投資額都降到15%或以下，說明房地產行業在經過這麼多年的快速發展後，不論是河南還是全國，總量上來看已無法繼續保持前些年30%甚至40%的增長幅度，增速下降是正常情況。從全省情況來看，鄭州在投放量、交易量、房價等方面都比其他地市要好。如今隨著鄭州鐵路東站投入使用，龍湖地區開始蓄水，對鄭東新區的房價有明顯的帶動作用。不過，至少到年底之前，鄭州房價不具備明顯上漲的勢頭，但是大跌的情況也不現實。
未來一年樓市仍會保持平穩
鄭州大學教授杜書雲認為，今年河南房地產市場的總體形勢不如全國，但是非住宅投放量已經起來了，目前庫存量太大，要引起關注。不過，河南以及鄭州的房地產發展空間還是比較大的，未來一年走勢還會保持平穩。杜書雲分析，第一個原因是目前製造業不景氣，今年出現的一噸鋼鐵的利潤不及一公斤豬肉利潤的現象凸顯了這種現象，這種情況下，政府可能更關注房地產業；第二個原因是鄭州目前進行的城中村改造，為房地產開發投資提供了很多機會；第三個原因是目前正在進行的新農村社區建設，河南建業已關注到這一塊內容。
不過，杜書雲認為，目前仍在實施的房地產調控政策，明年仍不要期望會有大的變化，包括國務院提出的收入分配改革等，可能會在居民的財產性收入等方面進行調整，這些都會影響到房地產市場未來的發展。“無需恐慌，但求穩健，建議開發商少一些盲目，多一些理性分析。”杜書雲表示。
明年3月份以後行情值得期待
鄭州綠都地產集團董事長趙岩分析，在國家宏觀政策基本沒變的大背景下，今年房地產企業的資金面好於去年，雖然對開發商的房地產開發貸款仍然較緊，但對個人購房貸款已好得多，政策面上總體偏暖。由於政策預期穩定，老百姓和開發商的預期都比較平穩，今年市場供需關係還比較正常。“基本上可以預期住宅市場在四季度是向好的，明年3月份以後特別是二季度，市場行情值得期待，不過明年下半年還不好說。”趙岩稱。
河南地產將加快進入寡頭壟斷時代
房地產實戰專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君透露，他們對省內一些縣市進行的抽樣研究表明，縣市市場目前房地產開發停工率較高，一些老百姓對開發商失去了信心，這種三、四線城市出現的高庫存量要引起開發商和政府的重視。
10月23日，萬科與河南省國有資產控股運營有限公司簽署戰略合作協議，雙方將在河南省內開展全面合作，這也是萬科首次入駐河南。上官同君認為，萬科進入河南，標誌著一線房企進駐二、三線城市會加速，也將加快河南房地產企業的優勝劣汰，寡頭地產時代已經來臨，從而加劇中小房企的轉產或退市。此外，上官同君還認為鄭州龍湖將會成為高端商務區的集中地，按照現在的開發進展，龍湖的房子最快也應在2014年年中才會對外推出，龍湖地區明年推地速度會加快，未來3~5年鄭州房地產進入龍湖時代的特點會更為明顯。
非住宅地產投放需要規劃
今年第三季度，鄭州市區非住宅投放量達到136.47萬平方米，同比增長110.7%，環比增長119.37%，尤其是9月份鄭東新區大量商業地產專案集中入市，創下單月非住宅投放量的最高值。借著鄭州鐵路東站投入運營的東風，鄭東新區的寫字樓和商鋪繼CBD內外環之後，進入了又一個集中上市期。
對此，河南省嘉億集團董事長郭秋喜認為，鄭州不僅是河南的鄭州，還是中部六省的鄭州，寫字樓將來的前景是很廣的。目前市場上，10年以前建的寫字樓基本上成了廢樓，5年前建的寫字樓50%成了廢樓。以前開發的思想是“堅決蓋樓，寸土不留”，使得如今很多寫字樓都無法解決停車場的問題，而且內部設計等都存在問題，“寫字樓今年下半年和明年上半年預計都不會太好，但是在市區寫字樓辦公的單位最終都會搬到鄭東新區”。
劉社也指出，政府今後在規劃寫字樓時要做好交通流量的規劃，不能一個地方寫字樓紮堆，同時對住宅禁商要做好分類引導，比如公司成立幾年、營業額達到多少的要禁止其在住宅裏從事商業活動等。
趙岩認為，現在房地產行業有一個誤區，認為高端寫字樓需求量大，實際上中低端的市場需求量很大，對高端寫字樓的需求並不大。易居中國河南公司總經理金琪昌舉例稱，上海市也是實行住宅禁商，不過當時設有一個寬限期，後來解決得不錯。
針對省會非住宅類地產庫存首次超過住宅類的現象，省房地產業商會秘書長趙進京建議政府科學推地，強力推進住宅禁商，出臺政策，消化庫存，保持樓市健康發展。 |
